Как правильно арендовать офис: основные правила и возможные риски

Аренда помещения, в котором будет размещаться администрация компании, связана с определенными рисками. Чтобы избежать конфликтов, а при возникновении спорных ситуаций выйти из них без ущерба для бизнеса, необходимо при оформлении договорных отношений с арендодателем обращать внимание на некоторые нюансы. О них и пойдет речь в нашей статье.

Рамки ответственности за ущерб

Договор аренды может содержать условие о максимальной материальной ответственности за причиненный другой стороне ущерб. При этом следует учитывать, что закон не позволяет оговаривать ограничение или полное аннулирование ответственности за нарушение условий договора, совершенное умышленно.

Доказывать отсутствие умысла должна та сторона, которая допустила нарушение. В соответствии с Гражданским кодексом ей следует представить доказательства своей осмотрительности и заботливости, проявленных при исполнении взятых по договору обязательств.

Чтобы обезопасить себя от чрезмерных расходов на возмещение ущерба арендатор может согласовать с арендодателем и включить в арендное соглашение конкретную сумму максимальной компенсации причиненного вреда. Кроме того, можно предусмотреть выплату зачетной неустойки и покрытие исключительно реального ущерба.

Согласование между сторонами вопросов, связанных с ограничением ответственности, нередко сопровождается продолжительными дискуссиями и спорами между сторонами. Однако их никак нельзя игнорировать.

Правила расторжения договора

Нередко обстоятельства складываются так, что у арендатора возникают финансовые проблемы, в связи с чем он вынужден искать более доступное предложение на рынке аренды помещений под офис. Если договор бессрочный, закон предусматривает право расторгнуть его вне судебного разбирательства. Когда же офис арендуется на определенный промежуток времени, отказаться от дальнейшего выполнения условий договора в одностороннем порядке, минуя суд, не удастся. При этом оснований для прекращения действия арендных правоотношений через суд немного.

Такие обстоятельства, как возникновение у арендатора финансовых проблем либо кризисные явления в экономике, суды считают рисками, которые предприниматель должен был учитывать, и не признают их основаниями для расторжения договора.

Чтобы свести к минимуму риск оказаться в такой ситуации, следует при заключении соглашения об аренде офиса или другого помещения на определенный срок предусмотреть в нем возможность для арендатора отказаться от договора в одностороннем порядке без обращения в суд.

Возмещение стоимости реконструкции и модернизации

Многочисленные споры между сторонами договоров аренды возникают на почве разногласий в вопросе возмещения затрат на осуществление неотделимых улучшений. Общее правило гласит, что если арендатором по согласованию с арендодателем произведены улучшения помещения, которые не могут быть отделены без вреда для него, после окончания договорных отношений соответствующие средства должны компенсироваться, если в договоре не предусмотрено иное. Поэтому при подписании соглашения арендатору следует обращать внимание на то, не содержится ли в нем подобных норм.

Речь идет не об обычном ремонте, а о более существенных улучшениях помещения. Это может быть перепланировка, реконструкция, установка сигнализации или другого технического оборудования, модернизация, например, замена трубопровода или электрических проводов, а также достройка.

Если предполагается проведение неотделимых улучшений, следует оговорить это в договоре, установив четкие правила. Кроме того, необходимо предусмотреть порядок расчетов. Чтобы их упростить, можно использовать компенсацию затрат за счет арендной платы.

Оплата за время неиспользования помещения

Часто разногласия между арендатором и арендодателем связаны с оплатой за время, когда помещение не использовалось. Речь идет, к примеру, про период проведения ремонта. Как показывает практика, рассматривая такие споры, суды встают на сторону арендаторов, которые не должны оплачивать аренду, если не имеют возможности пользовать офисом. Однако, чтобы не доводить дело до судебного разбирательства, стоит упомянуть в договоре аренды, как должны действовать стороны в рассматриваемых обстоятельствах.

Итак, если следовать вышеупомянутым рекомендациям и учитывать при заключении договора аренды интересы обеих сторон, можно избежать будущих разногласий или хотя бы свести к минимуму риски их возникновения и необходимость в судебном разбирательстве.

См. также: