Покупка недвижимости и связанные с ней риски

При совершении сделок, предметом в которых является покупка-продажа недвижимости, покупатель оказывается чрезвычайно уязвимым. И не важно, говорим мы о жилых или нежилых помещениях. Причина этой ситуации в том, что при оплате купленного объекта продавцу передаются значительные денежные средства, но при форс-мажорном развитии событий отданную сумму, по сравнению с возвратом недвижимости, получить обратно оказывается крайне сложно.

При этом перечень рисков, подстерегающих приобретателя, достаточно широк. Мало того, что покупатель рискует столкнуться со скрытыми и явными недостатками купленной недвижимости, опасности могут также подстерегать в юридической и бюрократической сферах.

Риски при заключении сделок купли-продажи недвижимости

Если говорить о рисках при покупке недвижимости, то, к примеру, сделку могут признать недействительной или незаключенной, а приобретенное имущество могут истребовать обратно. Кроме того зачастую купленный объект несет обременение правами иных лиц, а продавец не спешит исполнить свои обязанности по передаче недвижимости новому владельцу. Это самые серьезные риски, связанные с недвижимостью, но на них список не завершается. Что же еще может произойти неприятного при приобретении жилой и нежилой недвижимости:

• Продавец может всячески уклоняться от действий, требующихся от него при переходе самого объекта и права собственности квартиры, например, к покупателю.
• Процедура регистрации права собственности может приостановиться или в ней могут отказать. Чтобы устранить препятствия, выявленные регистрирующим органом, зачастую, требуется участие или хотя бы присутствие продавца или его представителя. Если же продавец недоступен или не желает оказывать содействие, ситуация для покупателя серьезно осложняется.
• Покупатель рискует, если сталкивается с неоформленными прежним собственником перепланировками.
• Серьезные риски при покупке недвижимости возникают, если продавец умирает, права собственности нового владельца еще не зарегистрированы, а приобретенный объект попадает в наследственную массу.
• Рискованно приобретать объект культурного наследия.
• Крайне неприятна ситуация, когда продавец намеревается оспорить факт прошедшей по сделке оплаты. Выходом из ситуации может стать сохранение всех расписок и строгая фиксация переданных сумм в актах и договоре.
• Продавец отказывается или не предпринимает необходимых мер для снятия с недвижимости существующего обременения, что случается, например, при отсрочке платежа.

Признание сделки незаключенной

Статья 432 ГК РФ предполагает, что договор заключен, если соглашение между сторонами достигнуто по всем существенным условиям. Если же сделка купли-продажи недвижимости признается незаключенной, возвращение средств, полученных продавцом, производится по нормам, применяемым при неосновательном обогащении.

Фактически же истребование покупателем денег по такому договору часто связано с серьезными сложностями. Относительно договора, связанного с покупкой или продажей недвижимости, существенными условиями ГК РФ в статьях 554 и 555 признает:

• предмет, то есть передаваемое покупателю недвижимое имущество;
• цену объекта недвижимости, подлежащего купле-продаже.

Описание имущества, являющегося предметом договора, должно быть максимально подробным и включать информацию идентификационного характера, полученную на основании правоустанавливающих и подтверждающих права собственности продавца документов, данных технического учета. Сюда включают данные о расположении недвижимости на конкретном участке, а также ее вхождение в состав иных объектов.

Хотя закон прямо не указывает, какие документы и данные о приобретаемом объекте должны присутствовать в договоре, в интересах покупателя, чтобы информация была всеобъемлющей и точной. Маловероятно, что договор купли-продажи недвижимости будет признан заключенным, если в нем адрес объекта приведен не полностью, или не указана этажность продаваемого строения. В отношении цены покупатель может указать как завышенный размер, так и уменьшить реальную стоимость объекта, чтобы не выплачивать полный объем налогов. И здесь покупателю будет крайне непросто доказать, что им была выплачена большая, чем указано в договоре сумма.

Признание сделки недействительной

Недействительной может быть признана сделка, противоречащая нормам и требованиям закона. Чтобы обойти возникающие в этом случае риски на рынке недвижимости, первое, что необходимо сделать, это удостовериться в полномочиях продавца или его представителя на подписание такого договора:

• От физического лица следует получить, не считая необходимых документов на объект, заверенное у нотариуса согласие супруга на продажу недвижимости или заявление о том, что продаваемая недвижимость приобреталась вне брака. Достаточно часто на практике встречаются ситуации, когда продаже подлежит недвижимость, чья судьба не была решена после развода супругов. Если подобный объект недвижимости становится предметом договора, не стоит уповать на прошедшее после развода длительное время, а лучше затребовать у продавца согласие его бывшего супруга на сделку. Отсутствие такого документа должно насторожить покупателя и даже заставить отказаться от подписания договора, поскольку покупка недвижимости в этом случае грозит проблемами и финансовыми потерями.

• Юридическое лицо должно предоставить регистрационные и учредительные документы, действительную на момент сделки выписку из ЕГРЮЛ, финансовый баланс на последний отчетный период, справку о балансовой стоимости продаваемой недвижимости. От продавца также необходимо подтверждение полномочий подписывающего соглашение лица. Это может быть протокол о назначении или соответствующая доверенность.

Важно учитывать, что учредительный орган продавца, если это юридическое лицо, должен предварительно одобрить предстоящую крупную сделку. Не исключено, что в уставе могут указываться ситуации, когда в определенных условиях соглашение требует одобрения уполномоченных органов компании-продавца.

Истребование недвижимого имущества

Решение о недействительности сделки может выноситься не только в отношении самого соглашения. Подчас расторжение договора купли-продажи недвижимости происходит по причине признания недействительности сделок, на основании которых право собственности получал кто-то из предыдущих владельцев объекта. Недействительными могут становиться и акты муниципального или государственного органа.

В подобных случаях покупателя могут защитить сроки исковой давности, отсчет которых ведется с момента, когда приобретатель должен был или узнал о том, что его права нарушены. Поэтому исковая давность может быть применима для защиты интересов покупателя недвижимости.

Закон не позволяет истребовать недвижимое имущество у добросовестного покупателя, не знавшего или не имевшего возможности узнать о том, что у продавца отсутствуют права на отчуждение недвижимого имущества. Это действительно в ситуациях, когда происходит возмездное приобретение того или иного имущества. Но не касается сделок, по которым недвижимость выбывала из владения помимо воли собственника или лица ею распоряжавшегося.

Иллюстрировать утверждение может продажа недвижимости, совершенная после смерти собственника и осуществленная кем-то из наследников по поддельной доверенности. Когда проводилась регистрация купли-продажи недвижимости, подлог не был обнаружен, и после череды перепродаж собственником объекта лицо, даже не подозревавшее о ничтожности когда-то заключенной сделки.

Несмотря на добросовестность этого покупателя наследник, спустя годы узнавший о продаже жилья, на которое мог претендовать, получил удовлетворение по поданному иску. Недвижимость была истребована в его пользу из оказавшегося незаконным владения. Неисполнение продавцом обязанности по передаче имущества

Недвижимость передается новому владельцу по передаточному акту или, например, самому договору, где прописывается условие, что документ играет роль, в том числе, передаточного акта.

Покупатель имеет право потребовать передачи ему имущества согласно договору, если обязательства продавца по нему не исполнены. Но ГК РФ предусматривает, что таким правом нельзя воспользоваться, если недвижимость уже передана имеющему на то право третьему лицу. Причем это может быть не только право собственности, но и право на оперативное управление или хозяйственное ведение объекта.

Преимущество находится у того лица, если объект еще не передан, кто раньше предъявил исковое требование. Если в результате купля-продажа недвижимости не состоялась, покупатель, вместо требования передачи недвижимости, может требовать возмещения понесенных убытков.

Приобретение имущества, обремененного правами третьих лиц

Если в отношении объекта недвижимости заключается сделка купли-продажи, то это не прекращает действующих ранее договоров аренды. То есть покупатель оказывается собственником имущества, обремененного действующими договорами. При этом новый собственник не может в одностороннем порядке расторгнуть договор или изменить условия, например, размер оплаты и т. д.

Минимизировать риски в недвижимости поможет не только запрос выписки из домовой книги и ЕГРП на дату, наиболее приближенную к моменту сделки, но и включенные в договор со стороны продавца недвижимости гарантии, что подобных обременений нет. Это обезопасит покупателя и от возможного риска судебного ареста купленного имущества до момента, когда права собственности нового владельца оказываются зарегистрированными.

ПОДЫТОЖИМ:

Итак, как видите рисков связанных с покупкой недвижимости как жилой, так и нежилой действительно множество. А чтобы риски минимизировать, необходимо приглашать специалистов: риелторов, юристов, оценщиков и т. д. Также следует соблюдать все нормы закона и не пренебрегать всеми этапами сделки, то есть спешить не стоит заключать сделку, не проверив объект и его собственников. Не стоит доверять обещаниям и заверениям продавца или третьих лиц, все детали необходимо прописывать в договоре купли-продажи. А сам договор обязательно необходимо регистрировать и только потом (как обычно это и делается) передавать деньги за объект. Нюансов действительно очень много при сделках с недвижимостью. А о том, как грамотно совершить сделку купли-продажи читайте в наших новых статьях на сайте.